I) GAYRİMENKUL ALIMINDA DİKKAT EDİLECEK HUSUSLAR:

A - GAYRİMENKULÜN GEÇMİŞ VERGİ BORCU Özellikle, kullanılmış gayrimenkul alanların, gayrimenkulun geçmiş yıllardaki emlak vergisinin ödenip ödenmediğini başka bir anlatımla, emlak vergisi borcunun olup olmadığını araştırmalarında yarar vardır. Bunun en pratik yolu, satıcıdaki makbuzları alıp kontrol etmek ve her ihtimale karşıda birer fotokopisini saklamaktır. Emlak vergisi Yasasının 30.maddesinin son fıkrasına göre ; satış konusu gayri menkulün, satıldığı yıl ve geçmiş yıllara ait ödenmemiş emlak vergisinin ödenmesinden, alıcı ve satıcı müteselsilen yani zincirleme olarak sorumlu tutulurlar. Gayri menkulü satın alan kişi, ödediği geçmiş yıl emlak vergilerini faiziyle birlikte daha sonra önceki sahibine rücu edebilir (1). B-GAYRİMENKULÜN TAPUDAKİ DEĞERİ Gayrimenkulun tapudaki değeri birkaç açıdan önemlidir. 1-Gelir Vergisi Açısından Gayrimenkulların, iktisap yani edinme tarihinden itibaren 4 yıl içinde elden çıkarılmasından sağlanan kazanç Değer artışı kazancı olarak beyan edilip gelir vergisinin ödenmesi gerekiyor (GVK geçici md. 56/D-6) Satın aldığı gayri menkulü 4 yıl içinde elden çıkarmaları söz konusu olanların, gayri menkulün maliyet bedeline esas olan, alış bedelini düşük göstermemelerinde yarar var. Aksi halde, 4 yıl içinde satılması sonucu ortaya gerçeğin de üzerinde bir kar çıkar(2). 2- Harç Yönünden 2001 yılı başından itibaren gayrimenkulların harca esas olan değeri yüzde 56 oranında arttı. Gayrimenkulun gerçek alış bedelinin tapu harcına esas olan tutardan düşük olması halinde, gerçek alış bedelinin tapu senedine yazılmasını tapu işlemleri sırasında talep etmek mümkündür . Bu durum özellikle kamu görevlilerini mal beyanı yönünde önümüzdeki yıllarda da, vergi mükelleflerini de nereden buldun sorgulaması yönünden ilgilendiriyor. 3- Harcın Oranı Yönünden Gayrimenkul alımı sırasında, hem alıcı hem de satıcı ; Tapu harcına esas değer üzerinden binde 15 oranında harcı ayrı ayrı öderler. Bu oran her iki taraf için binde 30 oranındadır. C-EMLAK VERGİSİ BEYANNAMESİ Gayrimenkul alanların o yılın sonuna kadar emlak vergisi beyannamesi vermeleri gerekiyor.buna göre örneğin ocak 2001de gayrimenkul alanların en geç 31 aralık 2001e kadar emlak vergisi beyannamesi vermeleri gerekiyor. (EVK md. 23/c) emlak vergisi ise izleyen yılda yani 2002 den itibaren ödenmeye başlanacak. Satıldığı yılın emlak vergisini ise satıcı ödeyecektir. Gayrimenkul ün, bütçe yılının son üç ayı içinde, örneğin Kasım ayında alındığı durumlarda emlak vergisi beyannamesi gayrimenkul ün alındığı tarihten itibaren üç ay içerisinde verilecek (EVK md.23) . D-EŞE VE ÇOCUĞA ALINAN GAYRİMENKUL Gayrimenkulun eş yada çocuğa alınması ancak ödemesinin aile reisi tarafından yapılması halinde İvazsız yani karşılıksız bir intikal söz konusu olur. Bu ise veraset ve intikal vergisine tabidir. Eş yada çocuğun beyanname verip yüzde 5 - 15 arasında oranı değişen, veraset ve intikal vergisini ödemeleri gerekir. Ancak aile reisinin eşe yada çocuğa gayrimenkul ün bedelini borç olarak vermesi halinde herhangi bir vergileme söz konusu olamaz (4). E-NEREDEN BULDUN SORUSU Gayrimenkul alanlar gayrimenkul ün bedelini nereden buldun şeklinde soru yönetilmesi bununla ilgili yasanın 2003 yılına kadar ertelenmesi nedeniyle söz konusu değildir. Ancak Vergi Usul Yasasının 30/7. Maddesini de, ayrıca göz önünde bulundurmak gerekiyor. II ) GAYRİMENKUL SATIŞINDA DİKKAT EDİLECEK HUSUSLAR: A-GAYRİMENKULÜN TAPUDAKİ SATIŞ DEĞERİ 2001 yılında satılacak olan gayrimenkul kaça satılacak olursa olsun tapuda asgari bir değer göstermek gerekiyor. Satış sırasında gayrimenkul ün 2000 yılındaki emlak vergisine esas değerini asgari yüzde 56 oranında arttırmak zorunluluğu var. Örneğin, 2000 yılındaki emlak vergisi değeri 100 milyar lira olan gayri menkulü 2001 yılında satarken ister Ocak ayında ister Haziran yada Aralık ayında satılsın, alım satıma esas tapu değerini asgari 156 milyar lira göstermek gerekiyor. Kuşkusuz bu değerin üzerinde gösterilmesinde herhangi bir sakınca yok . yani 200 milyar lirada gösterilebilir. Ancak ona göre harç ödenir. B-GAYRİMENKULÜN GERÇEK SATIŞ DEĞERİ Gayrimenkulunuzun, gerçek satış değerinin, tapu harcına esas olan değerin altında olması halinde gerçek alım satım bedelinin, tapu senedinde ayrıca gösterilmesinin satıcı tarafından talep edilmesi gerekiyor. Bu durumda, tapu harcına esas olan tutar üzerinden harç alınır, ancak tapu senedinde gerçek satış bedeli yazılır. C-ÖDENECEK HARÇ Gayrimenkul satışında, hem satıcı hem de alıcı, tapu harcına esas değer üzerinde, binde 15 oranında harcı ayrı ayrı öderler. D-KAZANCIN GELİR VERGİSİ Gayri menkulün iktisap yani edinme tarihinden itibaren 4 yıl içinde satılması halinde satıştan doğan kazanç nedeniyle gelir vergisi ödenmesi söz konusu olabilir. Ancak 4 yıllık süre geçtik ten sonra satılması halinde kazancın tutarı ne olursa olsun gelir vergisi ödenmez. (GVK geçici Md.56/D-6) Satılan gayrimenkul miras yada hibe yoluyla edinilmişse satış bedeli kaç milyar lira olursa ve ne zaman satılırsa satılsın,ortaya çıkan kazanç nedeniyle gelir vergisi ödenmez. E- ŞİRKETLERİN GAYRİMENKUL SATIŞI Şirketlerin, aktifinde kayıtlı olan gayrimenkulları elden çıkarmaları halinde,beyan edecekleri asgari değer, ödeyecekleri harç oranı aynen yukarıda olduğu gibidir. Şirketler gayrimenkulun satışı nedeni ile fatura düzenlemek ve ayrıca KDV tahsil etmek zorundadırlar. Gayrimenkul ün satışından doğan kazanç da vergiye tabidir. Kurumlar vergisi mükellefi olan şirketler, en az 2 yıldır işletmelerinin aktifinde kayıtlı olan gayrimenkulu sattıklarında, satıştan doğan kazancı sermayelerine eklerlerse : a) Gayrimenkul satış kazancı nedeni ile kurumlar vergisi ödemezler. b) Tapu harcı ödemezler. c) Satış işlemi de KDV ye tabi tutulmaz. Ancak satıştan doğan kazanç nedeni ile yüzde 15 stopaj öderler.(KVK geçici md.28) F-SATIŞIN BELEDİYEYE BİLDİRİLMESİ Gayri menkulünü satanlar, ilerde emlak vergisine çöp vergisine yönelik bir takiple karşılaşabilirler. Bunu önlemek için gayrimenkulun satışını yaptıktan hemen sonra ilgili belediyeye bir dilekçe ile durumu bildirmelerinde yarar vardır. G-GAYRİMENKULÜNÜ SATANLARIN KAZANÇ VERGİSİ Gayrimenkulun iktisap (yani edinme) tarihinden itibaren 4 yıl geciktikten sonra satılması, örneğin 1996 yada daha önceki yıllardan edinilen gayrimenkulun satılması halinde kaç liraya satılırsa satılsın gelir vergisi ödenmeyecek (GVK geçici md.56/D6). Satılan gayrimenkulun edinme tarihten itibaren 4 yıl içinde satılması halinde ise ortaya çıkan kazanç nedeni ile, gelir vergisi ödenmesi söz konusu olabilecek. Ancak gayrimenkulun miras yada hibe yoluyla edinildiği durumlarda satış bedeli kaç milyar lira olursa olsun gelir vergisi ödenmez. (GVK geçici md.56/D6) 1- Kazancın hesabı ve Vergisi Değer artışı kazancı olarak nitelendirilen gayrimenkul satışı kazancı iktisap tarihinden itibaren 4 yıl içinde satılan gayrimenkullar için söz konusu.Bu süre geçtik ten sonra gayrimenkul kaç liraya satılırsa satılsın gelir vergisi ödenmez.(GVK geçici md.56/D-6).örneğin 10 mart 1997de satın aldığı gayrimenkulu 9 mart 2001 de satan ve bundan da 50 milyar lira kazanç sağlayan bir kişi bu kazancı nedeniyle gelir vergisi ödeyecek. Oysaki iki gün daha bekleyip 11 mart 2001de satış yapsaydı 50 milyarlık kazancı nedeni ile 50 lira dahi gelir vergisi ödemeyecekti. Kazancın hesaplanmasında emlak vergisi beyannamesi esas alınıyor. Örneğin 1998 yılında verilecek emlak vergisi beyannamesinde gösterilen değer maliyet bedeli olarak göz önüne alınıyor. Bu bedel, ekim 1998den itibaren (gayri menkulün satıldığı ay hariç) devlet istatistik enstitüsünce (DİE) belirlenen toplam eşya fiyat endeksindeki (TEFE) artış oranında artırılarak tespit olunuyor. 1999 yılı kasım ve aralık ayında emlak vergisi beyannamesini yenileyenlerin yenileme yada yükseltme beyanları değil 1998 yılı beyanı esas alınıyor. Başka bir anlatımla gelir vergisi yönünden kasım ve aralık 1999da yükseltilen emlak vergisi beyanları hiçbir işe yaramıyor.1998den sonra alınan gayrimenkulların ise iktisap bedeli yine DİE tarafından belirlenen TEFE artış oranında yükseltilerek maliyet bedeli bulunur. Maliyet bedeli ile satış bedelinin kıyaslanması sonucu 3,5 milyar lirayı aşan bir kazanç ortaya çıkarsa bu kazanç gelir vergisine tabi olur. 2-Verginin Hesabı Gayri menkulün satışından doğan ve 3,5 milyar lirayı aşan kazanç kısmı üzerinden,Gelir vergisi Kanunundaki vergi vergi tarifesine göre yüzde 20-45 arasında değişen gelir vergisi hesaplanır. Gelir vergisinin yüzde 10u kadar da fon payı tahakkuk ettirilir. SONUÇ : Gayrimenkul alım-satımında, çok sayıda vergi ve harç ile bağlantılı özel durumlar söz konusu. Alım-satım işlemleri sırasında ve sonrasında bunların göz önüne alınması ve o yönde işlem yapılması, cezalı uygulamalarla ve vergilerle karşılaşmayı önleyebilecek. Bu arada dikkat edilmesi gereken bir başka husus da 4444 sayılı yasa ile getirilen ve bir kısmı yukarıda açıklanan düzenlemelerin, ileride yeni bir değişiklik olmadığı taktirde, 31.12.2002 tarihinde yürürlükten kalkması ve 1 ocak 2003ten itibaren 4369 sayılı yasa ile getirilen bazı düzenlemelerin yeniden yürürlüğe girecek olmasıyla ilgili. Bu nedenle, 2003 yılı başından itibaren yeni bir uygulama söz konusu olabilir.

GAYRİMENKUL ALIMINDA DİKKAT EDİLECEK HUSUSLAR:

) GAYRİMENKUL ALIMINDA DİKKAT EDİLECEK HUSUSLAR: A - GAYRİMENKULÜN GEÇMİŞ VERGİ BORCU Özellikle, kullanılmış gayrimenkul alanların, gayrimenkulun geçmiş yıllardaki emlak vergisinin ödenip ödenmediğini başka bir anlatımla, emlak vergisi borcunun olup olmadığını araştırmalarında yarar vardır. Bunun en pratik yolu, satıcıdaki makbuzları alıp kontrol etmek ve her ihtimale karşıda birer fotokopisini saklamaktır. Emlak vergisi Yasasının 30.maddesinin son fıkrasına göre ; satış konusu gayri menkulün, satıldığı yıl ve geçmiş yıllara ait ödenmemiş emlak vergisinin ödenmesinden, alıcı ve satıcı müteselsilen yani zincirleme olarak sorumlu tutulurlar. Gayri menkulü satın alan kişi, ödediği geçmiş yıl emlak vergilerini faiziyle birlikte daha sonra önceki sahibine rücu edebilir (1). B-GAYRİMENKULÜN TAPUDAKİ DEĞERİ Gayrimenkulun tapudaki değeri birkaç açıdan önemlidir. 1-Gelir Vergisi Açısından Gayrimenkulların, iktisap yani edinme tarihinden itibaren 4 yıl içinde elden çıkarılmasından sağlanan kazanç Değer artışı kazancı olarak beyan edilip gelir vergisinin ödenmesi gerekiyor (GVK geçici md. 56/D-6) Satın aldığı gayri menkulü 4 yıl içinde elden çıkarmaları söz konusu olanların, gayri menkulün maliyet bedeline esas olan, alış bedelini düşük göstermemelerinde yarar var. Aksi halde, 4 yıl içinde satılması sonucu ortaya gerçeğin de üzerinde bir kar çıkar(2). 2- Harç Yönünden 2001 yılı başından itibaren gayrimenkulların harca esas olan değeri yüzde 56 oranında arttı. Gayrimenkulun gerçek alış bedelinin tapu harcına esas olan tutardan düşük olması halinde, gerçek alış bedelinin tapu senedine yazılmasını tapu işlemleri sırasında talep etmek mümkündür . Bu durum özellikle kamu görevlilerini mal beyanı yönünde önümüzdeki yıllarda da, vergi mükelleflerini de nereden buldun sorgulaması yönünden ilgilendiriyor. 3- Harcın Oranı Yönünden Gayrimenkul alımı sırasında, hem alıcı hem de satıcı ; Tapu harcına esas değer üzerinden binde 15 oranında harcı ayrı ayrı öderler. Bu oran her iki taraf için binde 30 oranındadır. C-EMLAK VERGİSİ BEYANNAMESİ Gayrimenkul alanların o yılın sonuna kadar emlak vergisi beyannamesi vermeleri gerekiyor.buna göre örneğin ocak 2001de gayrimenkul alanların en geç 31 aralık 2001e kadar emlak vergisi beyannamesi vermeleri gerekiyor. (EVK md. 23/c) emlak vergisi ise izleyen yılda yani 2002 den itibaren ödenmeye başlanacak. Satıldığı yılın emlak vergisini ise satıcı ödeyecektir. Gayrimenkul ün, bütçe yılının son üç ayı içinde, örneğin Kasım ayında alındığı durumlarda emlak vergisi beyannamesi gayrimenkul ün alındığı tarihten itibaren üç ay içerisinde verilecek (EVK md.23) . D-EŞE VE ÇOCUĞA ALINAN GAYRİMENKUL Gayrimenkulun eş yada çocuğa alınması ancak ödemesinin aile reisi tarafından yapılması halinde İvazsız yani karşılıksız bir intikal söz konusu olur. Bu ise veraset ve intikal vergisine tabidir. Eş yada çocuğun beyanname verip yüzde 5 - 15 arasında oranı değişen, veraset ve intikal vergisini ödemeleri gerekir. Ancak aile reisinin eşe yada çocuğa gayrimenkul ün bedelini borç olarak vermesi halinde herhangi bir vergileme söz konusu olamaz (4). E-NEREDEN BULDUN SORUSU Gayrimenkul alanlar gayrimenkul ün bedelini nereden buldun şeklinde soru yönetilmesi bununla ilgili yasanın 2003 yılına kadar ertelenmesi nedeniyle söz konusu değildir. Ancak Vergi Usul Yasasının 30/7. Maddesini de, ayrıca göz önünde bulundurmak gerekiyor. II ) GAYRİMENKUL SATIŞINDA DİKKAT EDİLECEK HUSUSLAR: A-GAYRİMENKULÜN TAPUDAKİ SATIŞ DEĞERİ 2001 yılında satılacak olan gayrimenkul kaça satılacak olursa olsun tapuda asgari bir değer göstermek gerekiyor. Satış sırasında gayrimenkul ün 2000 yılındaki emlak vergisine esas değerini asgari yüzde 56 oranında arttırmak zorunluluğu var. Örneğin, 2000 yılındaki emlak vergisi değeri 100 milyar lira olan gayri menkulü 2001 yılında satarken ister Ocak ayında ister Haziran yada Aralık ayında satılsın, alım satıma esas tapu değerini asgari 156 milyar lira göstermek gerekiyor. Kuşkusuz bu değerin üzerinde gösterilmesinde herhangi bir sakınca yok . yani 200 milyar lirada gösterilebilir. Ancak ona göre harç ödenir. B-GAYRİMENKULÜN GERÇEK SATIŞ DEĞERİ Gayrimenkulunuzun, gerçek satış değerinin, tapu harcına esas olan değerin altında olması halinde gerçek alım satım bedelinin, tapu senedinde ayrıca gösterilmesinin satıcı tarafından talep edilmesi gerekiyor. Bu durumda, tapu harcına esas olan tutar üzerinden harç alınır, ancak tapu senedinde gerçek satış bedeli yazılır. C-ÖDENECEK HARÇ Gayrimenkul satışında, hem satıcı hem de alıcı, tapu harcına esas değer üzerinde, binde 15 oranında harcı ayrı ayrı öderler. D-KAZANCIN GELİR VERGİSİ Gayri menkulün iktisap yani edinme tarihinden itibaren 4 yıl içinde satılması halinde satıştan doğan kazanç nedeniyle gelir vergisi ödenmesi söz konusu olabilir. Ancak 4 yıllık süre geçtik ten sonra satılması halinde kazancın tutarı ne olursa olsun gelir vergisi ödenmez. (GVK geçici Md.56/D-6) Satılan gayrimenkul miras yada hibe yoluyla edinilmişse satış bedeli kaç milyar lira olursa ve ne zaman satılırsa satılsın,ortaya çıkan kazanç nedeniyle gelir vergisi ödenmez. E- ŞİRKETLERİN GAYRİMENKUL SATIŞI Şirketlerin, aktifinde kayıtlı olan gayrimenkulları elden çıkarmaları halinde,beyan edecekleri asgari değer, ödeyecekleri harç oranı aynen yukarıda olduğu gibidir. Şirketler gayrimenkulun satışı nedeni ile fatura düzenlemek ve ayrıca KDV tahsil etmek zorundadırlar. Gayrimenkul ün satışından doğan kazanç da vergiye tabidir. Kurumlar vergisi mükellefi olan şirketler, en az 2 yıldır işletmelerinin aktifinde kayıtlı olan gayrimenkulu sattıklarında, satıştan doğan kazancı sermayelerine eklerlerse : a) Gayrimenkul satış kazancı nedeni ile kurumlar vergisi ödemezler. b) Tapu harcı ödemezler. c) Satış işlemi de KDV ye tabi tutulmaz. Ancak satıştan doğan kazanç nedeni ile yüzde 15 stopaj öderler.(KVK geçici md.28) F-SATIŞIN BELEDİYEYE BİLDİRİLMESİ Gayri menkulünü satanlar, ilerde emlak vergisine çöp vergisine yönelik bir takiple karşılaşabilirler. Bunu önlemek için gayrimenkulun satışını yaptıktan hemen sonra ilgili belediyeye bir dilekçe ile durumu bildirmelerinde yarar vardır. G-GAYRİMENKULÜNÜ SATANLARIN KAZANÇ VERGİSİ Gayrimenkulun iktisap (yani edinme) tarihinden itibaren 4 yıl geciktikten sonra satılması, örneğin 1996 yada daha önceki yıllardan edinilen gayrimenkulun satılması halinde kaç liraya satılırsa satılsın gelir vergisi ödenmeyecek (GVK geçici md.56/D6). Satılan gayrimenkulun edinme tarihten itibaren 4 yıl içinde satılması halinde ise ortaya çıkan kazanç nedeni ile, gelir vergisi ödenmesi söz konusu olabilecek. Ancak gayrimenkulun miras yada hibe yoluyla edinildiği durumlarda satış bedeli kaç milyar lira olursa olsun gelir vergisi ödenmez. (GVK geçici md.56/D6) 1- Kazancın hesabı ve Vergisi Değer artışı kazancı olarak nitelendirilen gayrimenkul satışı kazancı iktisap tarihinden itibaren 4 yıl içinde satılan gayrimenkullar için söz konusu.Bu süre geçtik ten sonra gayrimenkul kaç liraya satılırsa satılsın gelir vergisi ödenmez.(GVK geçici md.56/D-6).örneğin 10 mart 1997de satın aldığı gayrimenkulu 9 mart 2001 de satan ve bundan da 50 milyar lira kazanç sağlayan bir kişi bu kazancı nedeniyle gelir vergisi ödeyecek. Oysaki iki gün daha bekleyip 11 mart 2001de satış yapsaydı 50 milyarlık kazancı nedeni ile 50 lira dahi gelir vergisi ödemeyecekti. Kazancın hesaplanmasında emlak vergisi beyannamesi esas alınıyor. Örneğin 1998 yılında verilecek emlak vergisi beyannamesinde gösterilen değer maliyet bedeli olarak göz önüne alınıyor. Bu bedel, ekim 1998den itibaren (gayri menkulün satıldığı ay hariç) devlet istatistik enstitüsünce (DİE) belirlenen toplam eşya fiyat endeksindeki (TEFE) artış oranında artırılarak tespit olunuyor. 1999 yılı kasım ve aralık ayında emlak vergisi beyannamesini yenileyenlerin yenileme yada yükseltme beyanları değil 1998 yılı beyanı esas alınıyor. Başka bir anlatımla gelir vergisi yönünden kasım ve aralık 1999da yükseltilen emlak vergisi beyanları hiçbir işe yaramıyor.1998den sonra alınan gayrimenkulların ise iktisap bedeli yine DİE tarafından belirlenen TEFE artış oranında yükseltilerek maliyet bedeli bulunur. Maliyet bedeli ile satış bedelinin kıyaslanması sonucu 3,5 milyar lirayı aşan bir kazanç ortaya çıkarsa bu kazanç gelir vergisine tabi olur. 2-Verginin Hesabı Gayri menkulün satışından doğan ve 3,5 milyar lirayı aşan kazanç kısmı üzerinden,Gelir vergisi Kanunundaki vergi vergi tarifesine göre yüzde 20-45 arasında değişen gelir vergisi hesaplanır. Gelir vergisinin yüzde 10u kadar da fon payı tahakkuk ettirilir. SONUÇ : Gayrimenkul alım-satımında, çok sayıda vergi ve harç ile bağlantılı özel durumlar söz konusu. Alım-satım işlemleri sırasında ve sonrasında bunların göz önüne alınması ve o yönde işlem yapılması, cezalı uygulamalarla ve vergilerle karşılaşmayı önleyebilecek. Bu arada dikkat edilmesi gereken bir başka husus da 4444 sayılı yasa ile getirilen ve bir kısmı yukarıda açıklanan düzenlemelerin, ileride yeni bir değişiklik olmadığı taktirde, 31.12.2002 tarihinde yürürlükten kalkması ve 1 ocak 2003ten itibaren 4369 sayılı yasa ile getirilen bazı düzenlemelerin yeniden yürürlüğe girecek olmasıyla ilgili. Bu nedenle, 2003 yılı başından itibaren yeni bir uygulama söz konusu olabilir.